「実家を相続したあとに引っ越したけれど、不動産の登記は昔の住所のまま」

「羽島市に空き家を所有しているけれど、自分は県外に住んでいる」

このような方は、一度登記簿に記載されている住所を確認しておいた方がよいかもしれません。

2026年4月1日から、不動産を所有している方の住所や氏名・名称の変更登記が義務化されました。

相続登記の義務化は比較的知られるようになってきましたが、今回の住所変更登記については、まだ知らない方も多い印象です。

特に岐阜県内に実家や空き家を所有しながら、現在は県外で暮らしている方は関係する可能性があります。

そして重要なのが、

2026年4月1日より前に住所が変わっている方も対象になる

という点です。法務省によると、施行日前から住所や氏名が変わっているにもかかわらず変更登記をしていない場合、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

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住所変更登記とは？

不動産の登記簿には、土地や建物の所有者について、

・氏名
・住所

などが記録されています。

ところが、不動産を購入したあとに引っ越しても、住民票を移しただけでは不動産登記簿の住所が自動的に変わるとは限りません。

そのため、

登記簿上の住所は岐阜県羽島市。
現在の住所は名古屋市。

というような状態になることがあります。

これまでは、住所や氏名が変わっても変更登記をすること自体は義務ではありませんでした。

しかし、所有者不明土地問題の原因の一つとして、住所変更登記がされていないことが指摘されてきました。

そこで不動産登記法が改正され、2026年4月1日から住所等変更登記が義務化されました。

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住所が変わったら「2年以内」

不動産登記法第76条の5では、所有権の登記名義人について住所や氏名などに変更があった場合、原則として変更した日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。

そして、正当な理由なく義務に違反した場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

これは不動産登記法第164条第2項に定められています。

ここで注意したいのは、

「2026年4月以降に引っ越した人だけの制度ではない」

ということです。

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2026年4月より前に引っ越している人も対象

例えば、

2015年に羽島市で住宅を購入。
2020年に名古屋へ転居。
登記簿の住所は羽島市のまま。

このようなケースでも、住所変更登記の義務化の対象になります。

施行日前にすでに住所等の変更があった場合については経過措置が設けられており、原則として2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。

ですから、

「昔から住所が違っているから今回の制度とは関係ない」

とは限りません。

岐阜県内に土地や空き家を所有していて、購入後や相続後に引っ越した方は、一度確認しておいた方がよいでしょう。

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空き家所有者ほど確認してほしい理由

私が不動産の現場で特に気になるのは、遠方に空き家を所有している方です。

例えば、

親から羽島市の実家を相続した。
現在は東京や大阪、名古屋で生活している。
その後さらに転居した。

こうした場合、相続登記そのものは済ませていても、その後の住所変更登記がされていないケースがあります。

普段その空き家を使っていなければ、登記簿を見る機会もほとんどありません。

そして問題になるのが、

いざ売却しようとしたときです。

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売却直前に発覚すると「時間が溶ける」

不動産を売却するときには、司法書士が登記名義人本人であることや、登記記録と現在の情報などを確認しながら所有権移転登記を進めます。

ところが、

登記簿に載っている住所と、現在の住所が違う。

さらに、

一度ではなく何度も転居している。

となると、過去の住所から現在の住所までのつながりを確認する資料が必要になることがあります。

ケースによっては、

住民票。
住民票の除票。
戸籍の附票。

などを取得して住所の移転経緯を確認し、司法書士に住所変更登記を依頼してから売却の登記へ進めることになります。

不動産取引では司法書士による本人確認も重要な手続きとなっています。

ここで困るのが、

「来週決済だから、そのときやればいい」

と思っていた場合です。

必要書類がすぐ取れれば問題ありません。

しかし、住所変更を何度もしている。
かなり昔の住所になっている。
必要な証明書類を確認しなければならない。

こうなると、意外と時間がかかります。

私が実務で一番避けたいのは、

買主も決まり、住宅ローンも進み、決済日まで決まっているのに、最後に登記関係で慌てること

です。

手続きそのものよりも、

書類を探す。
司法書士に確認する。
役所で取得する。
不足書類を再度準備する。

この時間が積み重なります。

まさに「時間が溶ける」という状態です。

だからこそ、空き家を売却する可能性があるなら、売却活動を始める段階で登記簿を確認しておくことをおすすめします。

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まず登記事項証明書を確認する

難しく考える必要はありません。

まず確認するのは、

現在の登記簿上の住所がどこになっているか

です。

土地と建物の登記事項証明書を確認します。

登記されている住所と現在の住所が同じなら、大きな問題はありません。

違っている場合は、

いつ住所が変わったのか。
何回転居しているのか。
氏名変更もあるのか。

などを確認します。

そのうえで司法書士や法務局へ相談すれば、必要な手続きを整理できます。

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「スマート変更登記」という仕組みもあります

今回の制度改正では、所有者の負担を減らすためにスマート変更登記という仕組みも導入されています。

あらかじめ氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク等の情報を確認し、一定の手続きを経て職権で住所等変更登記を行う仕組みです。

検索用情報の申出自体は無料で利用できます。

今後も転勤などで住所が変わる可能性がある方にとっては、知っておいてよい制度だと思います。

ただし、すでに空き家を売却する予定がある場合など、早く登記情報を現在の住所へ合わせる必要があるケースでは、通常の住所変更登記を司法書士等に相談した方がよい場合もあります。法務局も、速やかに変更登記をする場合には従来どおり登記申請をする方法を案内しています。

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相続登記と住所変更登記は別の話です

ここも間違えやすいところです。

相続登記をしたからといって、その後の住所変更まで自動的に終わるわけではありません。

例えば、

父親から羽島市の実家を相続。
自分名義に相続登記。
その後、岐阜市から名古屋市へ転居。

という場合には、

相続登記は完了していても、現在の住所と登記住所が違っている可能性があります。

逆に、そもそも亡くなった親名義のままであれば、先に相続登記の問題を整理する必要があります。

つまり空き家所有者は、

①所有者名義は誰なのか
②登記されている住所は現在の住所と同じなのか

この2つを確認すると分かりやすいです。

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岐阜県外に住んでいる方こそ早めの確認を

岐阜県内に空き家を所有していても、自分が県外に住んでいる場合、普段その不動産の登記簿を見ることはほとんどありません。

そのため、

「売却することになって初めて昔の住所のままだと分かった」

ということもあります。

特に、

親から相続した実家。
長期間使っていない土地。
将来的には処分しようと思っている空き家。

こうした不動産は、早めに確認しておく価値があります。

期限直前になって慌てる必要はありません。

まずは登記簿を確認する。

住所が違っていたら、いつ変更したのかを確認する。

そのうえで必要なら司法書士へ相談する。

これだけでも十分な第一歩です。

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羽島市の空き家をお持ちの方へ

住所変更登記の義務化は、単に「5万円以下の過料がある」という話だけではありません。

不動産を売却・活用したいと思ったときに、

所有者情報がきちんと整理されている状態にしておく

ことが重要です。

羽島市に空き家や実家を所有していて、

「登記が誰の名義か分からない」
「昔の住所になっているかもしれない」
「相続登記もまだ終わっていない」
「将来的には売却したい」

という方は、一度状況を確認してみてください。

株式会社グッドルームでは、羽島市の空き家について、売却だけではなく、相続後の整理、管理、賃貸、活用なども含めて今後の方向性を一緒に整理しています。

登記手続きそのものは司法書士の専門分野ですが、必要に応じて専門家と連携しながら、

「登記をどうするか」だけではなく、「その空き家を今後どうするか」

まで考えることが大切です。

今すぐ売却すると決めていなくても構いません。

羽島市の空き家について何から始めればよいか分からない方は、まずは現状整理からご相談ください。